In diesem Blogbeitrag wollen wir uns eingehend mit der Frage beschäftigen, ob und inwieweit eine Sanierungspflicht für Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer in der EU und insbesondere in Deutschland besteht oder geplant ist. Wir beleuchten, wie die Pläne der EU zu verstehen sind und was die rechtlichen Rahmenbedingungen bereits heute vorsehen.
Kommt die EU Sanierungspflicht nun oder nicht?
Nein, eine explizite Sanierungspflicht für einzelne Gebäude ist nach der aktuellen Reform der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) vom Tisch. Die Einigung zwischen dem Europaparlament, den EU-Staaten und der EU-Kommission im Dezember 2023 hat eine individuelle Sanierungspflicht ausgeschlossen.
Gibt es von der EU also keine Pflicht zur energetischen Sanierung ab 2030?
Es gibt keine direkte Pflicht zur energetischen Sanierung für einzelne Gebäudeeigentümer. Stattdessen fokussiert die Reform auf allgemeine Ziele zur Reduzierung des Energieverbrauchs und zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden. Die Ziele sind, dass der Energieverbrauch von Wohngebäuden bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent sinken soll. Für Nichtwohngebäude ist vorgesehen, dass ein bestimmter Prozentsatz der am wenigsten energieeffizienten Gebäude bis 2030 bzw. 2033 renoviert werden muss.
Ist in Deutschland für Erben oder beim Hauskauf eine energetische Sanierung Pflicht?
In Deutschland gibt es tatsächlich bereits eine gesetzliche Verpflichtung zur energetischen Sanierung für neue Eigentümer von Gebäuden, die im Gebäudeenergiegesetz (GEG) verankert ist. Dies betrifft Personen, die ein Haus durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung erwerben. Die Pflicht zur energetischen Sanierung nach dem GEG zielt darauf ab, den Energieverbrauch des Gebäudes durch bauliche Maßnahmen wie eine verbesserte Wärmedämmung zu minimieren. Die Sanierungspflicht umfasst spezifisch die Dämmung der obersten Geschossdecke und des Daches, die Modernisierung der Heizungsanlagen sowie die Dämmung von warmwasserführenden Rohren in unbeheizten Räumen.
Wo wird diese Sanierungspflicht gesetzlich geregelt?
Diese Sanierungspflicht wird im GEG geregelt. Das GEG vereint die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die zuvor auf mehrere Gesetze und Verordnungen verteilt waren, und setzt europäische Vorgaben zur Energieeffizienz um.
Für wen gilt die GEG-Pflicht zur energetischen Sanierung?
Die Pflicht betrifft in erster Linie neue Hauseigentümer, die ihr Eigentum durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft erwerben und deren Gebäude nicht den energetischen Vorgaben des GEG entsprechen. Zusätzlich gilt diese Verpflichtung auch für Bestandseigentümer, die umfassende Renovierungen, Sanierungen oder Umbauten vornehmen, bei denen mehr als 10 Prozent des Gebäudes erneuert werden.
Gibt es Ausnahmen für diese GEG-Sanierungspflicht?
Ja, es gibt spezifische Ausnahmen von der GEG-Sanierungspflicht. Diese umfassen:
Ein- und Zweifamilienhäuser, die schon vor dem 1. Februar 2002 vom Eigentümer bewohnt wurden.
Denkmalgeschützte Gebäude, falls energetische Sanierungsmaßnahmen den Denkmalschutzzielen widersprechen.
Gebäude, bei denen der Eigentümer nachweisen kann, dass die vorgeschriebenen energetischen Sanierungsmaßnahmen unwirtschaftlich wären.
Welche gesetzlichen Fristen gelten?
Nach dem GEG haben neue Eigentümer zwei Jahre Zeit, um die gesetzlich vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
Plante die EU ursprünglich nicht auch eine Pflicht zur energetischen Sanierung?
Ja, ursprünglich gab es ambitioniertere Vorschläge, sowohl von der Europäischen Kommission als auch vom EU-Parlament, die eine stärkere Verbindlichkeit in Bezug auf die energetische Sanierung von Gebäuden beinhalteten. Diese Vorschläge sahen vor, dass Gebäude bis zu bestimmten Fristen Mindesteffizienzklassen erreichen müssen. Doch im Zuge der Verhandlungen und der Einigung im Dezember 2023 wurden diese direkten Sanierungspflichten nicht in die finale Reform aufgenommen.
Ab wann tritt die Gebäuderichtlinie der EU in Kraft?
Nach der Zustimmung des EU-Parlaments zu den Sanierungsvorgaben muss nun noch der Rat der Europäischen Union zustimmen. Erst dann sind die Formulierungen endgültig, und die Frist zur Umsetzung in nationales Recht, in der Regel zwei Jahre, beginnt zu laufen. Ein genaues Datum, ab wann die Richtlinie in Kraft tritt, hängt also von der Zustimmung des Rates und dem Abschluss des legislativen Prozesses ab.
Was sind die nächsten Schritte für die Umsetzung der EU-Sanierungsrichtlinie?
Die nächsten Schritte umfassen die Zustimmung des Rates der Europäischen Union zur Reform. Nach dieser Zustimmung werden die konkreten Formulierungen der Richtlinie feststehen, und die Mitgliedstaaten haben grundsätzlich zwei Jahre Zeit, die Vorgaben in nationales Recht umzusetzen. Während dieser Zeit werden die Mitgliedstaaten auch über die spezifischen Implementierungsstrategien entscheiden, einschließlich möglicher Förderungen, Sanktionen und Ausnahmen. Zudem werden die Staaten Pläne entwickeln müssen, um die allgemeinen Ziele der Richtlinie, wie die Reduzierung des Energieverbrauchs und die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden, zu erreichen.
Was ist der Unterschied zwischen GEG-Sanierungspflicht und EU-Sanierungsrichtlinie?
Hier ist ein Vergleich der Regelungen zur energetischen Sanierungspflicht zwischen den EU-Vorgaben (basierend auf der EPBD-Reform) und den deutschen GEG-Regelungen:
Kriterium | EU-Regelungen (EPBD-Reform) | GEG-Regelungen (Deutschland) |
Pflicht zur energetischen Sanierung? | Nein, keine individuelle Sanierungspflicht | Ja, bei Eigentümerwechsel |
Ab wann gilt die Pflicht | Umsetzungsfrist nach Zustimmung des Rates und nationaler Umsetzung | Seit November 2020 |
Für wen gilt die Pflicht | Vermutlich für alle Gebäudeeigentümer, also auch für Bestandsgebäude | Neue Eigentümer durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung |
Anwendbare Gebäude | Gebäude mit schlechter Energiebilanz im Fokus, aber keine individuellen Vorgaben | Wohngebäude, speziell bei Eigentümerwechsel |
Spezifische Anforderungen | Reduzierung des Energieverbrauchs und Verbesserung der Energieeffizienz, genaue Maßnahmen abhängig von nationaler Umsetzung | Dämmung der obersten Geschossdecke/Dach, Modernisierung der Heizungsanlagen, Dämmung von warmwasserführenden Rohren |
Ausnahmen | Abhängig von nationaler Umsetzung und spezifischen Bedingungen | Neubauten mit GEG-Standard, bereits sanierte Altbauten, Ein-/Zweifamilienhäuser (bewohnt vor 1. Feb. 2002), denkmalgeschützte Gebäude, Unwirtschaftlichkeitsnachweis |
Fazit: Was bedeutet die Abmilderung der EU-Sanierungspflicht für Gebäudebesitzer?
Für Gebäudebesitzer in der EU bedeutet die Reform der Gebäuderichtlinie (EPBD), dass sie zwar nicht einer unmittelbaren, individuellen Sanierungspflicht für ihre Gebäude unterliegen, jedoch dennoch mittel- bis langfristig mit Auswirkungen und Anforderungen rechnen müssen. Die genauen Implikationen hängen von der nationalen Umsetzung der Richtlinie ab. Hier sind einige mögliche Konsequenzen und Anforderungen, die auf Gebäudebesitzer zukommen könnten:
Anreize und Förderungen: Mitgliedstaaten könnten Anreize und Förderprogramme einführen, um die Sanierung von Gebäuden zu unterstützen, insbesondere bei solchen mit schlechter Energiebilanz. Dies könnte finanzielle Hilfen oder Steuervorteile umfassen, die Eigentümer motivieren sollen, in die Energieeffizienz ihrer Immobilien zu investieren.
Verschärfung von Energiestandards: Auch ohne eine direkte Sanierungspflicht könnten strengere Energiestandards für bestehende und neue Gebäude eingeführt werden. Eigentümer könnten daher gezwungen sein, Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, um mit diesen Standards konform zu gehen, insbesondere im Falle von größeren Renovierungen oder beim Verkauf der Immobilie.
Energieausweise: Die Bedeutung von Energieausweisen könnte steigen, da diese die Energieeffizienz eines Gebäudes dokumentieren. Ein schlechtes Energieeffizienz-Zertifikat könnte den Wert einer Immobilie mindern oder bei bestimmten Transaktionen zu zusätzlichen Anforderungen führen.
Marktwert von Immobilien: Gebäude mit hoher Energieeffizienz könnten im Wert steigen, da sie den künftigen Anforderungen bereits entsprechen. Umgekehrt könnten Immobilien mit schlechter Energiebilanz an Wert verlieren, insbesondere wenn mit hohen Sanierungskosten gerechnet werden muss oder wenn gesetzliche Mindeststandards eingeführt werden.
